1. 房地产行业集中度企稳回升，企业债务情况分化加大

1.1 2022&1Q2023 行业集中度先降后升

2022&1Q2023，龙头公司市占率探底回升。从市占率情况看，2022&1Q2023， TOP20 位房企销售金额占据行业的市场份额分别为 32.80%、34.44%；TOP20 位房企 销售面积占据行业的市场份额分别为 20.38%、21.23%。 我们认为，随着政策逐渐回暖，行业蓝筹的市占率正进入企稳回升的轨道。

(相关资料图)

2022&1Q2023 大部分龙头公司销售额增速探底回升。其中，2022&1Q2023， TOP1-10、TOP11-20、TOP21-30、TOP31-50 位房企销售金额增速分别为-33.19%、 -41.51%、-52.16%、-54.13%，以及分别为 10.65%、20.38%、-3.68%、-13.90%。

2022&1Q2023，TOP10、TOP20、TOP30、TOP50 房企销售额门槛分别为 1703 亿元、1004 亿元、626 亿元、401 亿元，以及 459 亿元、211 亿元、148 亿元、78 亿 元。

1.2 部分上市公司三道红线达标情况有所转差

截止 2022 年底，部分房企三道红线达标不良情况仍有反复，部分龙头 A 股上市公 司三道红线（剔除预收款（含合同负债）的资产负债率小于 70%；净负债率小于 100%； 现金短债比大于 1 倍）达标情况有所转差。

截止 2022 年底，部分龙头港股上市公司三道红线达标情况也有所转差。

2. 截至目前房地产行业运行情况

市场依旧低迷，2022&1Q2023，地产开发投资增速触底回升。2022&1Q2023，全 国房地产累计开发投资分别为 13.3 万亿元、2.60 万亿元，同比分别为-10.0%、-5.80%。

2022&1Q2023，全国房屋新开工、施工、竣工面积同比增速也见底回升，分别为 -39.4%、-7.20%、-15.0%。以及-19.2%、-5.20%、14.7%。

2022&1Q2023，全国房地产开发房企完成土地购臵费累计增速触底回升，分别为 -5.7%、4.60%。

2022&1Q2023，全国商品房销售面积分别为 13.6 万亿平、2.99 万亿平，同比增速 分别为-24.3%、-1.8%。2022&1Q2023，全国商品房累计销售额分别为 13.3 万亿元、 3.05 万亿元，同比分别为-26.7%、4.10%。

2022&1Q2023，开发商房屋新开工面积累计增速、商品房销售面积累计增速触底后 大幅回升。

行业杠杆率（全行业土地购臵金额占销售金额比）快速下降后又迅速拉起。该数据 从 2016年的 15.96%相对低点持续攀升至 2019年的 26.09%相对高点快速下降，至 2021 年下降至 11.87%的低点后，再次快速拉起至 2022 年的 30.78%，并小幅回落至 1Q2023 的 26.76%。2022&1Q2023，全国一线、二线、三线城市房价同比增速分别为 2.5%、-1.1%、 -3.9%，以及 1.7%、-0.2%、-2.7%。

3. A 股地产房企 2022&1Q2023 运营情况分析

3.1 当期结算、毛利率和费用情况

2022&1Q2023，A 股房企的营业总收入增速持续回升。2022&1Q2023，A 股房地 产房企营业总收入分别为 27560.4 亿元、4367.5 亿元，同比分别-9.43%、1.64%。销售 毛利率方面，2022&1Q2023，行业销售毛利率分别为-0.95%、2.63%，相比 1-3Q2022 毛利率 3.09%呈现探底走势。

2022&1Q2023，A 股房企的期间费用率持续上升。2022&1Q2023，A 股地产上市 公司期间费用占比分别为 9.31%、10.96%，期间费用占比相对 1-3Q2022 的 6.05%呈现 持续上升趋势。2022&1Q2023，A 股地产上市公司实现 ROE 分别是-4.60%、0.54%， ROA 分别为-0.40%、0.10%。

3.2 当期资产减值损失、少数股东损益情况

2022&1Q2023，A 股地产上市公司资产减值损益分别为-1166.7 亿元、1.38 亿元， 占扣除资产减值损益前的营业利润的比例分别为-75.98%、0.58%，相对 1-3Q2022 的 -14.95%呈现触底回升态势。2022&1Q2023，A 股地产上市公司少数股东损益分别为 249.7 亿元、49.1 亿元，同比增速分别为-44.9%、-8.87%，相对 1-3Q2022 的-21.9%是 触底回升。 我们认为，A 股房企少数股东权益规模与占净资产比例的回升，并没有带来相应的 少数股东损益的增加。

3.3 当期销售和现金流

2022&1Q2023，A 股上市地产房企销售商品、提供劳务收到的现金分别为 5502.0 亿元、5446.9 亿元，同比分别为-83.7%、-76.2%，增速相对 3Q2022 企稳回升。 2022&1Q2023，A 股地产房企经营活动现金流净额分别为 2162.8 亿元、142.9 亿元， 筹资活动现金流净额为-2789.2 亿元、-67.98 亿元。房企降负债渐入尾声。

2022&1Q2023，A 股地产房企流动比率分别为 1.33 倍、1.35 倍，相比 3Q2022 的 流动比率 1.33 倍是触底回升。2022&1Q2023，A 股地产房企净负债率分别为 158.5%、 157.9%，相比 3Q2022 的净负债率 145.5%呈现回升趋势。

3.4 存货和预收款（含合同负债）情况

2022&1Q2023，A 股地产房企累计存货分别为 6.61 万亿元、6.76 万亿元，同比分别为-9.61%、-7.97%，增速相对 3Q2022 末的-5.19%呈现企稳回升态势。2022&1Q2023， A 股地产房企累计预收款（含合同负债）分别为 3.05 万亿元、3.11 万亿元，同比分别 为-14.3%、-14.9%，增速相对 3Q2022 末的-6.85%是持续下降。

4. 重点房地产上市公司 2022&1Q2023 业绩分析

4.1 重点住宅类房企平均营业收入同比降幅持续收窄

以下是 27 家重点住宅类房企 2022&1Q2023 的营业收入和同比增长情况。其中 27 家重点住宅类房企 2022&1Q2023 营业收入增速均值分别为-7.53%、0.11%，相对其 1-3Q2022 营业收入增速均值-11.03%是持续回升。

以下是 14 家重点商业类、园区类、物管类房企 2022&1Q2023 的营业收入和同比 增长情况。其中 4 家商业类房企 2022&1Q2023 营业收入增速均值分别为-36.95%、 -40.43%，相对其 1-3Q2022 营收增速均值-17.37%呈持续回落态势；其中 7 家园区类房 企 2022&1Q2023 营业收入增速均值分别为-6.54%、-3.87%，相对其 1-3Q2022 营收增 速均值 2.67%呈先降后升趋势；其中 3 家物管类房企 2022&1Q2023 营业收入增速均值 分别为 22.40%、26.19%，相对其 1-3Q2022 营收增速均值 22.19%呈持续回升趋势。

4.2 重点住宅类房企平均净利润率先降后升

27 家重点住宅类房企 2022&1Q2023 净利率均值分别为 0.46%、1.87%，相对其 1-3Q2022 净利率均值 2.91%呈现先降后升趋势。

而 4 家商业类房企 2022&1Q2023 净利率均值分别为-9.82%、4.95%，相对其 1-3Q2022 净利率均值 8.15%呈现触底回升趋势；7 家园区类房企 2022&1Q2023 净利 率均值分别为 17.25%、23.29%，相对其 1-3Q2022 净利率均值 20.79%是触底回升趋 势；3 家物管类房企 2022&1Q2023 净利率均值分别为 5.29%、6.06%，相对其 1-3Q2022 净利率均值 6.12%呈现先降后升态势。

4.3 重点住宅类房企平均预收款（含合同负债）同比增速持续回落

27 家重点住宅类房企 2022&1Q2023 末每股预收款（含合同负债）同比增速均值分 别为-11.74%、-15.20%，相对其 3Q2022 末每股预收款（含合同负债）同比增速均值 -4.10%呈持续回落态势。我们认为，这是开发商 2022 年以来销售整体表现不佳所致。

而 4 家重点商业类房企 2022&1Q2023 末每股预收款（含合同负债）同比增速均值 分别为-13.33%、10.35%，相对其 3Q2022 末每股预收款（含合同负债）同比增速均值 -35.82%是持续回升；而 7 家重点园区类房企末 2022&1Q2023 末每股预收款（含合同 负债）同比增速均值分别为-26.54%、-36.38%，相对其 3Q2022 末每股预收款（含合同 负债）同比增速均值-28.05%是先升后降态势。而 3 家重点物管类房企 2022&1Q2023 末每股预收款（含合同负债）同比增速均值分别为 17.33%、7.98%，相对其 3Q2022 末每股预收款（含合同负债）同比增速均值 26.16%呈持续回落趋势。

4.4 重点住宅类房企平均每股有息负债同比增幅先升后降

27 家重点住宅类房企 2022&1Q2023 末每股有息负债同比增速均值分别为 2.31%、 -4.13%，相对其 3Q2022 末每股有息负债同比增速均值-4.17%呈先升后降趋势。

4 家重点商业类房企 2022&1Q2023 末每股有息负债同比增速均值分别为-6.55%、 -0.37%，相对其 3Q2022 末每股有息负债同比增速均值-1.30%呈先降后升趋势。7 家重 点园区类房企 2022&1Q2023 末每股有息负债同比增速均值分别为 15.49%、10.77%， 相对其 3Q2022 末每股有息负债同比增速均值 18.77%呈持续回落趋势；3 家重点物管类 房企 2022&1Q2023 末每股有息负债同比增速均值分别为-23.11%、-16.73%，相对其 3Q2022 末每股有息负债同比增速均值-2.77%呈先降后升趋势。

4.5 重点住宅类房企资产减值损益合计值触底回升

存货方面，27 家重点住宅类房企 2022&1Q2023 资产减值损益合计分别为-475.9 亿 元、2.40 亿元，相对其 1-3Q2022 资产减值损益合计-18.29 亿元呈触底回升趋势。

而 4 家重点商业类房企 2022&1Q2023 资产减值损益合计分别为-52.74 亿元、0 亿 元，相对其 1-3Q2022 资产减值损益合计-3.85 亿元呈现触底回升趋势；而 7 家重点园区 类房企 2022&1Q2023 资产减值损益合计分别为-0.61 亿元、-0.01 亿元，相对其 1-3Q2022 资产减值损益合计-0.09 亿元呈现先降后升态势；3 家重点物管类房企 2022&1Q2023 资产减值损益合计分别为-0.69 亿元、0 亿元，相对其 1-3Q2022 资产减 值损益合计 0 亿元呈触底回升趋势。

5. 房地产板块的市场表现、估值水平

5.1 板块 2021 年 1 月至 2023 年 4 月运行情况总结

2021 年 1 月至 2023 年 4 月，房地产行业指数的累计收益率为-26.66%，沪深 300 指数的累积收益率为-23.51%，板块对沪深 300 指数的超额收益率在-3.14%。地产板块 超额收益相对 3Q2022 末超额收益率 8.67%有所回落。

从各个单月表现情况来看，2021 年以来，房地产指数除了分别在 2021 年 2 月较大 幅度跑赢沪深 300 指数 11.18 个百分点，2022 年 3 月较大幅度跑赢沪深 300 指数 18.18个百分点，以及 2022 年 11 月较大幅度跑赢沪深 300 指数 18.07 个百分点以外，其余时 间表现相对一般或较差。

2021 年 1 月至 2023 年 4 月，房地产板块在同期各板块中收益排名第 26。排在前 三位的是采掘、建筑装饰、综合。

5.2 板块合理估值水平

从 PE 估值看，截至 2023 年 4 月 28 日房地产板块的整体估值（PE-TTM）为 12.52 倍。但从溢价率指标看，房地产行业 12.52 倍的估值相对于沪深 300 指数 12.21 倍估值 的溢价率为 2.52%，相比 3Q2022 末的溢价率-11.1%回升。

（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）